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都市整備委員会で住宅政策本部に質問しました
  • 2019/11/27

11月27日、都議会の都市整備委員会に出席し住宅政策本部の事業について質問しました。マンションの老朽化に際しての耐震化、民間住宅の中古流通市場の活性化、就労支援に際しての住宅支援、都営住宅の入居の公平性など多岐にわたり質問しました。都の住宅政策は都営住宅が中心ですが、空き家を活用した家賃補助制度も提案しました。

 住宅政策本部の事務事業について質問します。事業概要には、平成30年度の総務省の調査で都内の空き家は81万戸とのことです。高齢化の進展、人口・世帯数の減少が見込まれる中、空き家に関して適正管理、有効活用、発生抑制を3つの柱にし、引き続き空き家対策に強力に取り組むとしています。

 この同じ調査の数値では、世帯数が住宅数を逆転するのは昭和43年から48年の間で、この時も空き家率は4.0~5.6%なので住宅が足りなくても空き家は0にはならないようですが、このころから住宅そのものは統計上は足りていることになります。一方で、都営住宅は26万戸あり、市場において自力で適正な水準の住宅を確保することが困難な世帯への住宅供給を行う施策の中心的役割を担うとしています。しかし、全体の倍率が10倍を超え、高いところでは100倍を超え、入れるか入れないかで不公平になっています。今回は、とりわけ、超高齢社会に向けての対策と、施策が真に困窮した方に届くことと公平性に焦点を当てて質問します。

質問1:最初に、民間の住宅であるマンションについて質問します。今年は大型台風が襲来し対策の補正予算も組まれますが、いつ起こるかわからない地震への備えは常に重要です。マンションの老朽化と同時に住民も高齢化するとますます建て替えは難しくなります。先々、建て替えないまま老朽化したマンションが震災時に倒壊すれば周辺に危険をもたらします。緊急輸送道路の沿道建築物のように耐震診断を義務化し補助金も出すように規制と補助を一体として、耐震化を進められないかと考えています。都は、マンションの耐震化の促進について、どのような考え方をもとに取り組んでいるのか伺います。

意見:専門家の派遣や補助率の引き上げなどに取り組まれていることは分かりますが、先ほど述べたように、緊急輸送道路沿道の建築物は耐震診断を義務化していても進めるのに大変苦労していました。今後、マンションの老朽化と同時に住民の高齢化が進むと、ますます合意形成が難しくなることが予想されます。個人の資産ではありながらも周辺に危険をもたらすという点では緊急輸送道路沿道と同じと言えなくもないので、合意形成に向かうよう、一定の法的枠組みをつくり進めることが必要だと思いますので、あらためて検討することを求めます。

質問2:さて、マンションだけでなく戸建てについても、住民の高齢化は課題になります。とりわけ、バブルのころに購入し、都心から離れた地域で、さらに駅からも遠い戸建ては大変です。本人が高齢化し、子どもが自立すると、不便なので売却して駅の近くに住み替えようと思っても、想定しているような価格で売却できず引っ越せないようです。所有者が亡くなると、子どもはすでに別居しているので売却もできずそのまま空き家になる例も多いようです。空き家そのものの対策も必要ですが、高齢の方が売却できず郊外で孤立していくことを防ぐための対策も必要です。戸建てなど民間住宅の中古流通市場が十分ではないことも一因です。そこで、高齢者の住宅問題に対応するためにも、住宅の中古流通市場が必要であると考えますが見解を伺います。

意見:郊外に住む高齢者が亡くなった後に空き家が発生することも問題ですが、その前に、まだまだ元気に生活している人が地域で孤立していかないよう、希望すれば住み替えができるようにするためのサポートが必要です。中古流通市場の活性化だけでなく、相談体制についてもお答えいただきましたが、大変重要なことです。住まいは生活そのものですから、単に不動産の取引だけではなく、その人にとって一番よい老後の暮らしのサポートができるような窓口にしていただきたいと思います。

質問3:さて、平成23年の法改正により制度が創設された高齢者の住まいとしてサービス付き高齢者住宅、略して「サ高住」があります。高齢者がサービスを受けながら地域で自立した暮らしができる住宅として期待しています。ところが、広告などもよく目にしますが、家賃の幅が広いことは理解していますが、家賃が高く、入居が難しいのではないかとの懸念もあります。制度が始まって数年経ちますが、どのくらい普及しているのでしょうか、政策の狙いは達成しているのでしょうか、伺います。

意見:低廉な住宅もあるとのことで、目標に向けて進んでいることを確認しました。介護サービスを受けなくても、見守りやちょっとした支えで自立した暮らしができる方々は大勢います。この「サ高住」はまさしく住宅と福祉の融合とも言える制度でありさらなる拡大に努めていただきたいと思います。

質問4:住宅は生活そのものだけに、福祉だけではなく就労とも密接にかかわります。これから始まる第4回定例会では、「就労困難者と認められる者が他の従業員と共に働いている社会的企業」、これを「ソーシャルファーム」と言うそうですが、その支援を通じて、就労支援する条例が提出されます。就労困難な方は、就労を支援するだけではなく、住宅の支援もセットで政策展開をするとより有効です。そこえ、福祉や雇用施策と連携した住宅政策が今後より一層重要になると考えますが見解を伺います。

意見:就労にさまざまな困難を抱える方がいますが、就労だけに困難なのではなく住宅についても苦労されていることが当然多いのであり、生活全般の支援となると、住宅、福祉、就労と密接な関連があるため、より一層連携しての取り組みを求めます。

質問5:さて、就労についての質問で、ホームレスの方々に対する住宅支援も行っていると答弁がありました。私は、都営住宅は真に困窮した方々の支援のために活用されることは重要だと考えています。ホームレスの方々の支援として都営住宅に入居を認め、自立支援に取り組むことも必要な場合があると考えます。そこで、ホームレスの方々の支援として、都営住宅を真に困窮した人の入居と福祉施策を組み合わせた利用の仕方を検討できないかと考えますが、見解を伺います。

意見:支援することは大切ですが、いろいろなケースもあるので、自立支援センターを退所した方だけではなく、直接、都営住宅に入居し支援することも考えられるのではないかと思います。一人一人にあった支援があると考えますので、福祉の担当と連携するということですが、住宅そのものに福祉的要素が内在しているのですから、住宅政策本部としても必要な支援を行っていただきたいと思います。

質問6:先ほども述べたように、都営住宅は住宅に困窮した方々にとっては大変重要な政策だと思います。半面、倍率が大変高いところもあり、入れた人と入れない人の差が大きく、公平性が必要です。希望する方が全員入れれば良いのですが、戸数に限りがあるため、より困窮した方が入居できるような制度が大切です。

 都営住宅の入居の倍率が高く厳しい中で、入居については、収入要件だけしかなく財産要件がないのは不公平になってはいないでしょうか。すなわち莫大な預金があっても不動産さえ所有していなければ入れてしまうのではないでしょうか。もちろん個人情報に関わる部分ですが、一方では限られた戸数の入居は公平でなければなりません。見直すべきではないかと考えますが、見解を伺います。

意見:サービスを受けるためとはいえ、どこまで資産状況という個人情報をどこまえ提出しなければならないのかという課題はあると思いますが、公平性の観点から見直しは必要と考えます。この財産要件について、よく都営住宅の駐車場に高級車が停まっているではないかと都民の方からご指摘を受けることもあります。高級車イコール不正ではないので一概には言えませんが、入れたか入れないかの差が大きいという不公平感があると、こうした声が出ると思いますので、不満のないような公平な制度が必要だと思います。

質問7:とはいえ、最近では駐車場に停車している車の数は減ってきているようです。都営住宅には平成30年度で駐車場の区画数は48,035区画とのことですが、高齢化や若い人の車離れもあるとは思います。都営住宅では最近、自動車の所有が減り、駐車場の多くが空いています。現状どのくらいの契約率でしょうか。都内は地価が高く保育園や介護施設を整備する土地が不足していることから昨今では都立公園まで活用されるくらいですから、1棟ごとに駐車場があるのを団地全体で集約すればかなりの土地ができます。建て替える際に創出した土地だけではなく、建て替えの予定がすぐにはない団地でも駐車場の用地を集約することで土地を創出して福祉目的に活用できるのではないかと考えますが見解を伺います。

意見:利用者の理解とのことですが、団地の利用者もその福祉施設を利用することができます。福祉施設の整備のために使われていない都有地はないかと都庁全体で懸命に探してきました。現状、駐車場は35%、1/3以上空いているとのことですし、おそらくこれからもっと契約率が下がっていくと推測されます。都内にある貴重な都有地なので、都営住宅の利用者だけではなく多くの都民のために利活用されるようご検討願います。

質問8:そういう点では、都営住宅にある集会所について、団地の住民だけではなく、近隣の都民の方からも使いたいという声をいただくことがあります。地域のつながりが希薄化する中で、地域の町会の中に、都営住宅がありその自治会が町会とは無関係に存在しているため、日常的な付き合いやお祭りなどの行事でも交流がない場合もあります。町会の役員も高齢化し、近くにある集会所は便利な施設なのですが、都の施設とは言え管理は自治会であり、基本的には住民しか利用できず、自治会の許可があれば例外的に使えるというのも、超高齢社会を迎えるにあたり時代に合わないのではないでしょうか。むしろ集会所の利用を地域に開放して積極的に地域との交流を図るべきだと考えますが見解を伺います。

意見:居住者を超えて地域のコミュニティ形成のために設置とのお答えがありましたが、設置の目的には素晴らしいことが書かれています。団地にお住まいの方は地域の公共施設も利用することはできるのですから、双方向で交流が深まるように、協議が調えばというようにハードルを上げるよりも、積極的に利用してもらえば、老人クラブでもお茶飲み会でも新たな交流が生まれます。当事者任せだとしがらみもあり進まないので、都が方向性を示し改善していただきたいと思います。

質問9:さて、この集会所の管理も自治会の仕事になっていますが、その他にも、自ら住まう都営住宅ですから、その清掃、草取り、電灯の取り換えも行っています。しかし、高齢化にともない自治会ではできなくなっているところもあります。これらの作業は本来、居住者の仕事であるとして、自治会からの要望があれば、都が、その費用を共益費として徴収して作業を行っています。しかし、都に要望を行うにも、自治会として意見集約さえできない場合には、居住者の仕事ではなく、都の仕事として位置づけることも検討すべきではないかと思いますが見解を伺います。

意見:私も自治会が行った方がよいとは思いますが、できなくなってきたので、改善を図って共益費を徴収して行い事業を創設したとは思います。しかし、さらに高齢化も進むでしょうし、一層こうした作業が難しくなっていきます。少なくとも、清掃や草取りなどがされず近隣から苦情が来るようなら、民間であれば大家さんや不動産屋さんが対応するのでしょうから、都営住宅も所有者である都が周辺に迷惑をかけないよう対応していただきたいと思います。

質問10:高齢化については、名義人の年齢では、60歳以上では76.77%とのことです。75歳以上でも43.18%で、その半数は単身世帯とのことです。高齢化が進むと最初は家族で入居しても配偶者が亡くなったり、子どもが自立したりとして単身になっていきます。建て替えをするときに単身者用の部屋に住み替えていただいているそうですが、建て替えがない時はそのままになっていることもあるようです。もちろん、ご家族が亡くなり思い出もあり高齢で部屋を変えるのは大変ですが、一人で広い部屋に住んでいると、希望しても入居できない方との公平性を欠いてしまいます。また、中には生活に合わせて住み替えたいという方もいると思います。あくまで、理解を得られればになりますが、世帯構成が変化した場合に、その人数に応じた部屋に移っていただくことはどのようになっているでしょうか、伺います。

意見:高齢の方に動いていただくのは大変ですが、多くの都民の入居を希望する方との公平性ということも大切です。とはいえ、引っ越しというのは大変ですから、移っていいと思っても引っ越しが大変だからそのまま、ということもあるようですから、ご協力いただけるなら引越しの費用を負担することなども検討できないかと思います。とはいえ、都営住宅は世帯向けが多く、単身向けが少ないので、実態に合っていないこともあります。応募状況は、昨年度は少し倍率が下がったようですが、世帯向けで10倍を超えるのに対して、単身者向けの応募倍率は40倍を超えています。ちなみにポイント方式はより困った方が入れるはずですが、それでも約7倍で、簡単には入れません。建て替え時に単身者向けを増やしているとは聞きます。

質問11:しかし、都営住宅は建て替えると決めてから、公募停止を始めて、最終的に建て替えるまでは相当な年月がかかります。その間、空いている部屋は使われず、家賃も当然入らないことになります。平均的にどのくらいの期間がかかり、それまでの間に空室ができることの損失はどのくらいなのでしょうか、伺います。

意見:平均期間を求めることは困難とのことでしたが、現実に建て替えているのですから、それぞれの数字はあるはずです。もちろん、入居されている方がいるので無理に追い出せと言っているのではなく、丁寧に行っていただきたいのですが、一方ではコスト感覚も持っていただきたいと思います。

質問12:さて、都営住宅について質問してきましたが、都営住宅だけが住宅施策ではありません。先ほども述べましたが、高倍率でなかなか入居できないと、不公平になってはいないでしょうか。先日決算審査を行った平成30年度の特別会計決算説明書によると、都営住宅等の管理運営・建設等に約1,135億円、使用料収入に約676億円となっています。対して、サービス付き高齢者向け住宅や優良民間住宅など都が行っている民間賃貸住宅への支援は、東京都一般会計決算説明書によると、約34億円となっています。このように、民間賃貸住宅に比べて、都営住宅へは多くの公費が投じられています。

 都営住宅は家賃収入が入りますが、家賃補助は出るだけだというのが家賃補助をしない理由の一つとしてあげられています。しかし、都営住宅に毎年一定の支出をしているのであれば、都営住宅に入れない生活に困窮した方の支援のために家賃補助を行ってもよいのではないでしょうか、見解を伺います。

意見:今年5月の東京都住宅政策審議会の答申「都営住宅における管理制度等の在り方について」でも、「住宅困窮者に対して社会情勢の変化に応じて的確に供給していくという視点が必要」としています。しかし、「能動的、機動的に対応し」とありますが、本当に困った方にために迅速に対応できているかというとそうはなっていないのではないでしょうか。都営住宅が希望者全員入れるように整備を行うのが現実ではない以上は、入居要件に当てはまる方がくじではずれると何の行政サービスも受けられないことになります。特に生活保護にならずにぎりぎりのところで暮らしている方への支援が必要と考えます。先の第三回定例会の会派の代表質問でも取り上げましたが、セーフティーネット住宅を進めていただきたいとは思いますが、家賃低廉化補助はまだ実績はわずか9件しかないとのことでした。都の方針では都営住宅はストックの維持・更新に重点を置き、管理戸数を抑制するとのことですが、都営住宅と家賃補助による民間住宅の活用をうまく組み合わせることが大切だと思います。

質問13:都営住宅と家賃補助制度を組み合わせ、ソフトとハードの融合した住宅制度に転換する必要がありますが、住宅政策本部長に本部設立の意義も含めて政策の方向性について伺います。

意見:今後、ますます高齢化が進み人口減少社会になるので、空き家対策にもつながる民間住宅の活用のための家賃補助の導入について、検討すべき時期に来ていると思います。是非、前向きにご検討いただくよう要望して質問を終わります。

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